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易宪容
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最近更新:2017-06-07 09:42

当前末班车购房者基本上都会套牢

06-07 09:4257100

317北京的房地产市场调控政策出台之后,全国各城市的房地产市场调控政策一波又一波涌出,据不完全统计,目前已经出台房地产调控政策的城市有60多个。对于这些城市出台的房地产市场调控政策,由于“因城施策”,各个城市的房地产市场调控政策出台的目的有很大不同。有的是被迫出台严厉地遏制房价短期内再上涨的政策,因为,如果再不出台真正地遏制房价疯狂上涨的政策,不仅无法向上面交待,而且市场法则也会让这些城市的房地产市场因为房价的疯狂上涨自生自灭。比如北京等一线城市及部分二线热点城市就是如此。

当然更多的城市是假调控的,其目的就是希望借这种表面上的房地产市场调控,实际上是借政策出台进行房地产的饥饿营销。即借出台房地产市场的调控政策名义,在政策上打一个时间差,鼓励更多的住房投资炒作者短期内涌入房地产市场。比如,环北京周边的一些小县城就是这样。

有报道说,继3月下旬开始执行区域性住房限购和差别化住房信贷政策后,作为环京重镇的廊坊,2个月后再度升级了的楼市调控。而据《证券日报》记者了解,5月底在固安等地签署合同缴纳首付的购房者,被要求必须在今明两天内办理完贷款手续,否则开发商将给客户办理退款,并解除购房合同。可见,这些城市的房地产调控政策的目的十分明显,每一次房地产市场的调控政策出台,都是一次房地产市场的饥饿营销,都想借政策的影响力诱导更多的住房投资者涌入市场。也就是说,不少城市的房地产市场的调控政策的目的就是鼓励住房的投机炒作者搭上末班车。这样一来,这些城市的房地产市场的风险及房地产开发商的风险都可轻易地转移到购买住房者手上了。

那么,60多个城市都在出台房地产市场调控政策,一批又一批的住房投机炒作者为何会涌入市场?为何他们从不会考虑这些进入市场面临套牢的风险?其重要的原因有三,一是中国房地产市场从1998年开始大规模出现之后,近20年了,但是20年来,这个房地产市场从来就没有经历过周期的调整。房地产市场从来没有经历过周期性调整,房价只是上涨而不会下跌,那么不仅购买了住房投资就赚钱,而且越早购买住房赚钱越多。在这样的心态下,不少住房投资炒作者面临政策调控时,肯定也会想到最后一博涌入市场,否则又会失去一次赚钱的机会。

二是从不少住房投机炒作的经验来看,无论是自己的经历过的,还是看到周边朋友已经经历过的,有了这些经验,再加上政府的房地产市场的调控政策诱导,想让住房投机炒作者不再进入市场很难。

三是在房地产投机炒作者来看,每一次房地产市场调控都是他们进入房地产市场的好时机。因为,在这些人看来,政府的房地产市场调控没有一次是会让房地产市场的价格下跌,反之,房地产市场越是调控,房价则越高。所以,对这次房地产市场调控来说,住房投机炒作者同样会认为当前政策还是在以往轨迹上走。所以房地产市场的调控政策出台,许多住房投机炒作者都会涌入市场搭上末班车。

但是,房地产市场的价格越调控越上涨的逻辑是否会继续,应该是相当不确定的。因为,既然是政策逻辑,而政策的主要特征就是不确定性,因此,这种政策逻辑能够走多远是相当不确定的。

三是这次房地产市场的调控政策与以往是一样吗?当然,表面上看改进的地方不多,对于房地产市场价格疯狂上涨,房地产市场的调控政策仍然更多的是采取行政干预的方式。而且政府对房地产市场价格的行政干预,已经到了无所不用其极的地步。如限购、限贷、限售、限价、限商用等。

不过,这次房地产市场的调控政策与以往不同的是,中央对房地产市场的定位给出的原则的界定,明确规定“住房是用来住的,而不是用来炒作的”。也正是这个原则,最近出台的房地产市场的调控政策与以往有根本上的不同。尽管到目前为止,尽管各个城市的“因城施策”的房地产市场调控政策要落实到这个基本原则上还有很大差距,但是房地产市场居住功能原则性定位,肯定会对未来的房地产市场调控政策出台起到根本性指导作用。

可以看到,尽管当前不少城市出台的房地产市场的调控更多强调的短期效果,或短期内遏制房价不再疯狂上涨,但这些短期政策所产生的合力作用住房投资者一点都不可低估。比如,住房购买之后限制在2-3年后出售,为的是以保证让市场交易量下跌,房价不下跌。但实际上这只是政策制定者的一厢情愿。如果购买住房2-3之内不可出售,不仅购买后在此期间不可变为利润,更重要的是2-3年后市场根本发生什么变化,是没有一个人能够预期到的。如果这样,其住房投机炒作者进入市场后的风险一定大增。

还是,鼓励住房租赁市场的发展及保障性住房增加,其对市场的影响也会如此。同时,信用政策收紧,未来2-3年内房地产税收政策的变化,这些政策出台可能是很细微的,但对市场的影响及风险会让住房投机炒作者没有感觉中叠加。

也就是说,未来房地产市场如何发展,已经有了清楚的定位,即房地产市场就是一个以消费为主导的市场,一个以居住为主导的市场。因此,以此为原则,政府将会出台一系列的房地产市场政策来落实。为了落实房地产市场的居住功能,估计今后一系列的相应的房地产市场政策出台不可避免,但在出台这些政策时,也会尽量关注对市场的冲击。比如最近各城市对住房按揭政策收紧,其利率逐渐上调。最近,一线城市的房地产政策的这种趋势是十分明显的。

如果未来中国的房地产市场是这样在演进(目前这种演进在一线城市已经开始),那么这些搭上政策调控末班车的住房投机炒作者,个个都面临着套牢的风险。因为,一是中央明确规定住房是住的,在这个原则及政策引导下,中国整个房地产市场预期逆转是一个趋势,估计这是谁也无法改变的事实。二是这些末班车的购买住房者基本上都在高位接盘,再加住房交易的流动差、交易成本高,在这种情况下,他们想退出市场并非易事。三是政治上因素,估计十九大后,为了落实房地产市场的居住功能,新的一系列全国性的房地产政策肯定会逐渐出台。这些购买住房者以为房地产政策还是会与以往那样估计不会发生。这点对搭末班车的购买都想退出更是致命的。所以,从目前的大势来看,一线城市的住房投机炒作者都十分焦虑的,更何况是三四线城市的搭末班车的住房投机炒作者。而且,在这种情况下,这些购买住房者自己是如何套牢都会不知道!


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